Uma das perguntas mais frequentes que recebo dos leitores deste site de investimentos imobiliários é sobre como e quanto poderiam realmente ganhar investindo junto comigo na S&P Investimentos Imobiliários. Vou descrever um caso específico, de uma cliente que contemplou sua carta de consórcio e a investiu conosco. O investimento desta cliente está em andamento, então alguns números no final ainda são previsões apenas, mas a medida em que o empreendimento em que ela investiu for concluído, atualizarei os dados aqui publicados.

Esta cliente adquiriu uma carta de consórcio de R$ 40.000 há 19 meses, a menor possível quando iniciou. Note que atualmente a menor carta disponível é a de R$ 50.000, com prestações mensais de R$ 429,02. Nestes 19 meses, o crédito passou por uma atualização no décimo quarto mês, passando a valer R$ 42.776. A prestação subiu de R$ 343,20 para R$ 367,02. Deixo para você calcular a correção anual sofrida.

Ao longo dos 19 meses, o valor total pago foi de R$ 6.663,73. Ela foi contemplada pelo sorteio neste décimo nono mês. Tinha várias opções para lucrar com a carta. Podia vendê-la no mercado de cartas contempladas, podia comprar um imóvel para alugar, podia investir conosco na S&P II. Optou por esta última alternativa, onde investiria na construção de um imóvel para venda, lucrando não apenas com a carta contemplada, mas também com o investimento imobiliário.

Como funciona esse investimento encadeado?

Ao contemplar a carta pelo sorteio, ela nos proporciona uma alavancagem em relação ao valor que já investimos. No caso desta cliente, com os R$ 6.663.73 que ela investiu ao longo dos 19 meses, podia dispor de R$ 42.776 para adquirir um imóvel. Esta alavancagem é vantajosa para quem possui, e esta vantagem tem um valor de mercado: o valor de mercado das cartas contempladas.

O valor de mercado de uma carta contemplada pode ser calculado como o valor da alavancagem que ela proporciona. Assim, definindo certos parâmetros, podemos calcular tal valor. Por exemplo, definimos que 0,75% a.m. é uma taxa barata para obter financiamentos imobiliários. Desta forma, se vendermos nosso crédito contemplado de forma que ele tenha este custo financeiro equivalente a 0,75% a.m. para quem o adquire, este comprador da carta contemplada está fazendo um ótimo negócio. Está pegando uma “financiamento” a uma taxa bastante baixa em relação ao mercado.

Para nós, que vendemos a carta contemplada, também é um ótimo negócio. A carta desta cliente, calculada com as taxas citadas, fica com um valor de aquisição de R$ 12.290, ou seja, esta cliente, vendendo sua carta contemplada, quase dobraria o valor que investiu em apenas 19 meses de pequenos pagamentos mensais. Ela lucraria mais de 84% no período, ao levarmos em conta que não investiu o valor integralmente no início, mas sim, em pequenas prestações mensais.

O investimento fica completo quando, em vez de vendermos a carta contemplada, nos beneficiamos nós mesmos dela. Se vale a pena para alguém nos pagar este valor pela carta, é porque a carta em sí vale a pena como investimento. Ao investi-la na S&P Investimentos Imobiliários, o que fazemos é aceitar a carta como investimento na empresa, pelo valor dela no mercado de contempladas. Desta forma, esta cliente investiu sua carta conosco recebendo em participação em um empreendimento específico, o equivalente a R$ 12.290. Ela efetivamente recebeu o ágio da carta contemplada, mas melhor que isso, receberá no final do empreendimento, também o lucro sobre a construção e venda deste imóvel. Tudo isso sem precisar se preocupar com o andamento e venda posterior da obra, pois como nós próprios somos investidores nesta obra, nós cuidamos de todo o empreendimento, dividindo os lucros no final, proporcionalmente à participação de cada investidor.

No imóvel em que esta cliente investiu, com um prazo de conclusão de 10 meses, a estimativa de rentabilidade é de 2% ao mês. Só que esta rentabilidade é sobre o valor da participação dela, que já possui lucro sobre o que ela realmente investiu. Assim, em vez de 20% de lucro em 10 meses, ela terminará o investimento com mais de xx% de lucro em 29 meses desde o início.

Cálculo final

Arredondando para facilitar:

Lucro em 10 meses de 20% sobre os R$ 12.290 = R$ 14.746

Lucro final nos 29 meses:
R$ 14.748 / R$ 6.663,73 = 121% de lucro em 29 meses ou mais de 4% de lucro ao mês sobre o investimento inicial.

Por fim…

Algumas pessoas mais neuróticas irão dizer que meus cálculos não estão corretos. Eu sei. Poderia refazer todos os cálculos usando as fórmulas corretas de juros compostos. Poderia recalcular tudo levando em consideração que os valores investidos foram pagos ao longo de vários meses e não tudo de uma vez no início. Tudo isso é irrelevante no final. Ao fazer os cálculos corretos o resultado final seria ainda mais lucrativo que os números apresentados aqui.

O objetivo deste texto não é mostrar os percentuais exatos dos rendimentos, mas sim mostrar o poder de alavancagem dos investimentos imobiliários usando os consórcios. Não estou aqui para convencer ninguém sobre este investimento. Estou aqui para mostrar o quanto você pode lucrar e acelerar a formação do seu patrimônio de forma automatizada. E estou aqui para convida-lo a fazer isso junto conosco. Será um prazer lhe ajudar a lucrar.

Muitos dos emails que recebi depois de ter criado este site explicativo sobre minha empresa de investimentos imobiliários foram de perguntas sobre o tipo de imóvel em que investimos. Tentando diminuir a quantidade de emails desse tipo que recebo, seguem algumas respostas possíveis.

A resposta curta e grossa para esta pergunta é: “não interessa o tipo de imóvel, interessa o retorno, os lucros que teremos”. Essa resposta não agrada a maioria das pessoas, mas é a resposta mais real que posso dar. Descobri na prática que a maioria dos investidores fica satisfeito com essa resposta, mas precisam de mais detalhes não para si próprios, mas para seus familiares e amigos, ou seja, para responder em que tipo de imóveis investem quando estes os perguntam.

Abaixo, mostro duas vistas da fachada de uma casa que estamos construindo em um condomínio fechado de luxo no litoral norte do RS.

A seguir, fotos da construção da quarta torre de um condomínio residencial em Cachoeirinha no qual já investimos nas três primeiras torres e onde naturalmente possuímos algumas unidades que serão vendidas quando o prédio estiver pronto. Nas fotos dá para ver ao fundo como são os prédios já concluídos.

Por último, foto de um pequeno prédio de 16 apartamentos, seis meses após o início da construção. A técnica utilizada nesta construção permite uma agilidade muito maior do que costumamos ver em prédios maiores. Isso reflete em maiores lucros para os investidores, menor prazo de retorno do investimento e menor custo para o comprador do apartamento. Todos ganham sua parte.

Como dá para ver, há diversas opções, todas buscando os maiores lucros e a maior segurança. Só investimos nas regiões que conhecemos muito bem, só construímos o que sabemos como vender com lucro. Contamos com parceiros, imobiliárias, construtoras e corretores com anos de experiência neste setor.

A carta contemplada é investida na empresa avaliando-a pela fórmula:

ValorDoCrédito – ((VPL do saldo devedor a 0,75% a.m.) / 1,0075^24)

Explicando… Aceitamos a carta como investimento na empresa pegando o crédito como se fosse um financiamento a uma taxa de 0,75% ao mês, que é baixo, para alavancar a construção de imóveis. Na prática, é uma fórmula mais complexa que dá resultado semelhante ao da fórmula simplificada que uso para avaliar o preço de venda de uma carta contemplada no mercado.

A divisão final, de 1,0075^24, retira do saldo devedor as 24 prestações seguintes, que também entram como investimento na empresa. Isso é necessário pois como investiremos na construção, o imóvel que será construído não gerará rendimentos até que esteja concluído.

Então você investe na empresa o valor já pago das prestações, o lucro que obteria em eventual venda da carta no mercado de contempladas e o valor das 24 prestações seguintes descontado a mesma taxa de 0,75% a.m.

Exemplo com números reais

Um cliente que contemplou pelo sorteio no oitavo mês, sua carta de R$ 40.000 no plano de 150 meses.

40.000 – ((VPL 142 x R$ 343,21 a 0,75% a.m.) / 1,0075^24)
40.000 – (29.923,31 / 1,1964125)
40.000 – 25.000
15.000

Então apesar de ter pago apenas R$ 2745,68, mais as 24 prestações seguintes de R$ 343,21 (R$ 8237,04), totalizando R$ 10.982,72, sua participação na empresa será de R$ 15.000. Note ainda que o lucro inicial é maior que os R$ 4.017,28 da subtração simples de um valor pelo outro, pois o investimento começa a capitalizar hoje, mas o pagamento é feito de forma parcelada ao longo dos próximos 24 meses. Provavelmente o valor investido retorne com o lucro antes mesmo de você concluir estes pagamentos restantes, pois os empreendimentos em que investimos costumam ser concluídos em menos de dois anos.