Muitos dos emails que recebi depois de ter criado este site explicativo sobre minha empresa de investimentos imobiliários foram de perguntas sobre o tipo de imóvel em que investimos. Tentando diminuir a quantidade de emails desse tipo que recebo, seguem algumas respostas possíveis.

A resposta curta e grossa para esta pergunta é: “não interessa o tipo de imóvel, interessa o retorno, os lucros que teremos”. Essa resposta não agrada a maioria das pessoas, mas é a resposta mais real que posso dar. Descobri na prática que a maioria dos investidores fica satisfeito com essa resposta, mas precisam de mais detalhes não para si próprios, mas para seus familiares e amigos, ou seja, para responder em que tipo de imóveis investem quando estes os perguntam.

Abaixo, mostro duas vistas da fachada de uma casa que estamos construindo em um condomínio fechado de luxo no litoral norte do RS.

A seguir, fotos da construção da quarta torre de um condomínio residencial em Cachoeirinha no qual já investimos nas três primeiras torres e onde naturalmente possuímos algumas unidades que serão vendidas quando o prédio estiver pronto. Nas fotos dá para ver ao fundo como são os prédios já concluídos.

Por último, foto de um pequeno prédio de 16 apartamentos, seis meses após o início da construção. A técnica utilizada nesta construção permite uma agilidade muito maior do que costumamos ver em prédios maiores. Isso reflete em maiores lucros para os investidores, menor prazo de retorno do investimento e menor custo para o comprador do apartamento. Todos ganham sua parte.

Como dá para ver, há diversas opções, todas buscando os maiores lucros e a maior segurança. Só investimos nas regiões que conhecemos muito bem, só construímos o que sabemos como vender com lucro. Contamos com parceiros, imobiliárias, construtoras e corretores com anos de experiência neste setor.

A carta contemplada é investida na empresa avaliando-a pela fórmula:

ValorDoCrédito – ((VPL do saldo devedor a 0,75% a.m.) / 1,0075^24)

Explicando… Aceitamos a carta como investimento na empresa pegando o crédito como se fosse um financiamento a uma taxa de 0,75% ao mês, que é baixo, para alavancar a construção de imóveis. Na prática, é uma fórmula mais complexa que dá resultado semelhante ao da fórmula simplificada que uso para avaliar o preço de venda de uma carta contemplada no mercado.

A divisão final, de 1,0075^24, retira do saldo devedor as 24 prestações seguintes, que também entram como investimento na empresa. Isso é necessário pois como investiremos na construção, o imóvel que será construído não gerará rendimentos até que esteja concluído.

Então você investe na empresa o valor já pago das prestações, o lucro que obteria em eventual venda da carta no mercado de contempladas e o valor das 24 prestações seguintes descontado a mesma taxa de 0,75% a.m.

Exemplo com números reais

Um cliente que contemplou pelo sorteio no oitavo mês, sua carta de R$ 40.000 no plano de 150 meses.

40.000 – ((VPL 142 x R$ 343,21 a 0,75% a.m.) / 1,0075^24)
40.000 – (29.923,31 / 1,1964125)
40.000 – 25.000
15.000

Então apesar de ter pago apenas R$ 2745,68, mais as 24 prestações seguintes de R$ 343,21 (R$ 8237,04), totalizando R$ 10.982,72, sua participação na empresa será de R$ 15.000. Note ainda que o lucro inicial é maior que os R$ 4.017,28 da subtração simples de um valor pelo outro, pois o investimento começa a capitalizar hoje, mas o pagamento é feito de forma parcelada ao longo dos próximos 24 meses. Provavelmente o valor investido retorne com o lucro antes mesmo de você concluir estes pagamentos restantes, pois os empreendimentos em que investimos costumam ser concluídos em menos de dois anos.