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Meus investimentos em imóveis

Eu gosto de investir em imóveis. Eles são o melhor investimento para meu perfil. Eu busco o aumento do patrimônio ao longo do tempo então eu gosto de algo que me permita fazer com que o patrimônio realmente aumente ao longo do tempo. Não tenho pressa em obter resultados. Claro que gosto de ganhar o máximo no menor tempo possível, mas “tempo possível” são as palavras-chave nesta frase. O que quero dizer com não ter pressa em obter resultados é que não me importo com a liquidez dos meus investimentos. Posso esperar um, três, cinco anos para ver o resultado de alguns investimentos.

Investir em imóveis tem um prazo mais dilatado em relação a investimentos mais dinâmicos como fundos de investimento ou ações. Enquanto estes nos permitem entrar e sair a qualquer momento, os imóveis nos exigem paciência. No meu caso, que gosto de lucrar o máximo possível, os imóveis exigem ainda mais paciência, porque quando começo a investir neles, eles ainda nem existem! Gosto de investir na construção, seja para venda, seja para manter e alugar depois de prontos.

Não compro mais “imóveis na planta” de grandes construtoras. Aquela estratégia de comprar na planta, pagar parte do valor do imóvel até a entrega e então vender com lucro antes de assumir o financiamento do saldo devedor é passado. Com sorte podemos encontrar alguma boa oportunidade, mas estão cada vez mais raras. Entre valores de aquisição cada vez mais próximos do custo das unidades já prontas, correção do saldo devedor ao longo da obra, entregas com atraso e a avalanche de novos lançamentos, os riscos estão cada vez maiores e os lucros cada vez menores. Escrevi sobre isso no site Moeda Corrente, em um artigo que explica por que investir em imóvel na planta hoje em dia é um péssimo investimento.

Como invisto em imóveis?

A imagem no topo deste artigo mostra um dos empreendimentos em que invisto. Na verdade, mostra dois empreendimentos. O prédio amarelinho da imagem a esquerda, maior, é o mesmo das fotos superior e central do lado direito, que mostram respectivamente uma etapa inicial da obra e o prédio já pronto, com gente morando lá há quase um ano. A primeira foto, maior, foi tirada de dentro do prédio mostrado na última foto da imagem. Este prédio fica na mesma quadra do primeiro, um de fundos para o outro. O projeto dos dois é idêntico e a história de cada um, bastante parecida.

O primeiro prédio começou com a aquisição do terreno. Compramos dois terrenos de R$ 40.000 cada. Pagamos estes terrenos com uma carta contemplada de consórcio onde tínhamos R$ 37.000 já pagos. Então nosso desembolso inicial havia sido de apenas R$ 37.000. Havia um saldo devedor nesta carta, chegaremos a ele em breve. Com o terreno em nossa posse, oferecemos o mesmo para uma construtora parceira na região, uma construtora com quem já havíamos feito outros empreendimentos antes. Recebemos pelo terreno quatro unidades a preço de custo e duas sem custo. Das quatro primeiras, uma demos de prêmio a um funcionário da empresa, como bônus anual. Ele vendeu o apartamento ainda na planta e teve um lucro de R$ 18.000. Cada apartamento tinha um preço de custo de R$ 60.000 e poderia ser vendido por 30% a mais ainda na planta. Foi o que fizemos também com as três unidades que nos restaram a preço de custo, vendemos e usamos o dinheiro do lucro, aproximadamente R$ 54.000, para antecipar parte do saldo devedor do consórcio que havia sido usado para a compra do terreno. Nos restavam ainda dois apartamentos, que aguardamos para vender com a obra concluída. Recebemos R$ 100.000 por cada um. Com este valor, quitamos o restante do saldo devedor do consórcio usado na aquisição do terreno, liberando o prédio para entrega para os novos proprietários. Nosso lucro final foi de R$ 154.000 já descontados todos os custos, taxas, comissões. R$ 154.000 de lucro em um prazo de um ano e meio para um investimento de R$ 37.000, ou seja, multiplicamos por quatro nosso dinheiro em apenas um ano e meio. Em um fundo de renda fixa isso levaria mais de trinta anos.

O segundo prédio nos trouxe mais lucros do que o primeiro. Assim como o outro, os terrenos foram adquiridos na mesma época, pelo mesmo valor, mas neste, usamos uma carta de consórcio que tinha apenas R$ 10.000 já pagos. Com a mesma construtora foi feita uma negociação um pouco diferente. Em vez de nos entregar seis apartamentos (dois sem custo e quatro a preço de custo), eles nos entregariam apenas três, todos sem custo, na troca pelo terreno. Assim que foram obtidas as autorizações para construção, vendemos todas três unidades que havíamos recebido ainda na planta, por R$ 80.000 cada. Descontando os custos do consórcio que havia sido usado na aquisição do terreno, tivemos um lucro de R$ 140.000 sobre os R$ 10.000 originalmente investidos. Multiplicamos nosso dinheiro por 14 em apenas um ano, que foi o prazo entre comprar o terreno, negociar com a construtora e aguardar as liberações e início da construção (que só iniciou depois de vendidas todas as unidades do primeiro prédio, para não prejudicar aquelas vendas).

Quem for mais observador poderá notar que na última imagem há uma placa enorme, vermelha, dizendo que a obra é financiada pelo Bradesco. Alguns podem perguntar se quitamos o consórcio antecipadamente para liberar a obra para outro agente financeiro, mas não foi o caso. Fizemos uma substituição de garantia com o consórcio, dando em garantia outro imóvel de nossa propriedade e liberando este.

Como você pode lucrar investindo junto comigo?

Expliquei acima que havia vendido as três unidades recebidas em pagamento pelo terreno por R$ 80.000 cada, ainda na planta. Estas unidades foram adquiridas por investidores como você, que buscam boas oportunidades de investimento com baixo risco e prazos relativamente curtos, entre um a dois anos. Cada apartamento destes pode ser vendido atualmente por R$ 120.000 a R$ 130.000. Descontando os custos de comissões, impostos e taxa de administração que cobramos para gerenciar completamente este investimento, cada investidor receberá, no final, um lucro maior que 1,5% por cada mês em que permaneceu com seus R$ 80.000 investidos. A segurança deste investimento está no fato de haver um apartamento real garantindo sua propriedade. Além disso, sabemos os valores de venda por atuar fortemente na região, conhecendo muito bem o tipo de apartamento que vende rápido e o que demora mais para vender. Outra forma possível de lucrar é ficando com o apartamento no final da obra e colocando-o para alugar. Com um custo de aquisição bem abaixo do valor final, o percentual que o aluguel representa sobre o valor investido é muito maior do que a média que se costuma receber no mercado.

Como você pode lucrar muito mais investindo comigo?

Como expliquei neste texto, você pode lucrar investindo comigo ao adquirir participação nos empreendimentos que organizamos. Investindo quando já passamos pelas etapas mais arriscadas de comprar os terrenos sem ter certeza do que iremos construir neles, você tem a segurança e um prazo bem definido para obter um retorno muitas vezes maior que uma aplicação tradicional.

Para lucrar ao máximo, para tentar multiplicar seu dinheiro por três, cinco, dez em alguns poucos anos, só entrando conosco nas primeiras fases dos investimentos, ou seja, adquirindo os terrenos junto conosco. Fazendo desta forma, não temos como dizer no que você está investindo, não temos como dar previsão de prazo para retorno do investimento. Não sabemos de antemão que problemas poderão aparecer no caminho e quanto tempo levaremos para sana-los, mas sabemos, com mais de quinze anos de experiência fazendo isso, que os lucros valem os riscos associados.

Outros empreendimentos em andamento

Esta é a terceira torre do Residencial Atlanta, em Cachoeirinha. Mostro algumas etapas da obra, a última foto é da semana passada, faltando apenas as esquadrias das janelas para conclusão da fachada. Entre a D&P Investimentos Imobiliários e os investidores que fazem parte do nosso grupo, possuímos por volta de 20 apartamentos neste prédio, tendo participado desde o início nas duas torres anteriores. Na página de depoimentos dos investidores você pode ver o Dr. Fábio em frente a este prédio quando ele começou seus investimentos conosco.

O prédio Monte Castelo é um dos nossos empreendimentos mais recentes. A primeira foto mostra o terreno onde será construído o prédio com cinco lojas e 48 apartamentos. Ainda há cotas para novos investidores por valores de R$ 80.000 com previsão de venda para abril de 2013 por R$ 120.000. Descontadas comissões, taxas e impostos, a perspectiva de lucro é de 1,72% ao mês sobre o valor investido, com o pagamento sendo recebido integralmente no final da obra, após a venda das unidades em que se investiu.

Esta casa fica no Ventura Club, em Xangri-Lá. Tivemos que parar a obra durante o verão pois o condomínio fechado proíbe as obras durante a temporada de veraneio. A casa está bastante adiantada e a construção estará concluída antes da próxima temporada, quando prevemos a venda. Ainda temos cotas disponíveis para quem estiver interessado em participar de uma casa de luxo no litoral.

Também no litoral norte gaúcho, temos ainda uma casa de luxo a ser construída no condomínio Quintas do Lago. Esta casa ainda está na fase de projeto, também com previsão de conclusão para o final deste ano, antes do início da temporada de veraneio.

Espero ter conseguido mostrar um pouco do que estamos realizando ao longo dos últimos anos. Em uma nova oportunidade pretendo explicar em mais detalhes como fazemos para tornar todos os lucros obtidos muito maiores com a utilização dos consórcios.

 

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