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Quanto você lucra se for muito sortudo?

Que tal investir R$ 436,01 e lucrar mais de R$ 16.500 em apenas um mês?

Mês passado vendi um plano de consórcio para um investidor sortudo. Este cliente teve a felicidade de contemplar sua carta no sorteio, na primeira assembléia do grupo. Um consórcio contemplado logo nos primeiros meses vale muito mais do que o simples valor do crédito que ele proporciona. O dinheiro tem um custo no tempo, então, podermos usar hoje um valor de que originalmente não dispomos para uso imediato é algo que nos beneficia financeiramente.

Para ilustrar isso, vejamos a situação:

– Crédito de R$ 60.000 contemplado no primeiro mês, com o pagamento de uma prestação de R$ 436,01.
– Saldo devedor de 179 prestações de R$ 436,01 corrigidas anualmente pelo INCC.

Pergunto, quanto vale esta carta de crédito?

A resposta é: depende. Podemos calcular algo? Podemos comparar com outras alternativas para pegar este valor no mercado?

Pegar dinheiro a uma taxa de juros de 1,5% ao mês para investir na construção de imóveis para venda é uma taxa bastante comum (e baixa) no mercado imobiliário. Conseguir dinheiro a esta taxa nos permite construir e lucrar muito com a venda das unidades prontas, usando um dinheiro que não dispomos originalmente. E que tal conseguir dinheiro a uma taxa de 0,75% ao mês? É muito bom para quem constrói para vender.

Vamos fazer alguns cálculos então:

Quanto vale o crédito de R$ 60.000 que pegamos hoje, levando em conta que teremos que pagar o saldo devedor em 179 prestações de R$ 436,01 e que desejamos pagar uma taxa equivalente de juros de apenas 0,75% ao mês?

Nosso saldo devedor é de 179 * R$ 436,01 = R$ 78.045,79. Qual é o VPL (valor presente líquido) desta dívida se calcularmos a uma taxa de 0,75% ao mês?

Na HP 12C:
436,01 PMT (prestação)
179 n (parcelas)
0,75 i (taxa)
0 FV (valor futuro, ou no caso, saldo devedor zerado no final)
PV (vai calcular -42.874,11 que é o valor presente líquido do saldo devedor nesta taxa e nestas condições de pagamento)

Quer dizer que, para pegarmos R$ 42.874,11 hoje, a uma taxa de juros de 0,75% ao mês, pagaremos este empréstimo ao longo dos próximos anos em 179 prestações de R$ 436,01 cada.

Descontando este valor que estamos pegando para pagar nas condições acima do valor total do crédito (R$ 60.000), temos que a carta de crédito do consórcio, nestas condições, vale vale R$ 17.125,89.

R$ 17.125,89 – R$ 436,01 = R$ 16.689,88 de lucro.

Quer lucrar mais?

Agora que você já sabe o quanto vale a carta de consórcio que acabou de ser contemplada, como fazemos para efetivamente colocar a mão neste lucro? Uma das formas mais simples é vendendo esta carta a algum investidor interessado a investir em imóveis, mas esta certamente não é a melhor maneira de lucrar. Como expliquei antes, obter crédito a uma taxa de 0,75% ao mês é muito barato em relação aos lucros que podemos ter no investimento na construção de imóveis para venda. Por este motivo, minha empresa de investimentos imobiliários “compra” créditos para investir em nossos próprios empreendimentos.

Coloquei a palavra “compra” entre aspas por um bom motivo. Não pagamos o valor da carta contemplada em dinheiro, não imediatamente pelo menos. Pagamos entregando uma participação societária em um dos empreendimentos que estamos desenvolvendo. Os R$ 17.125,89 que vale a carta de crédito é então entregue na forma de 17,13% de um imóvel ainda a ser construído de R$ 100.000, por exemplo. Levando em conta que o valor de venda será consideravelmente maior do que o valor dele no projeto, quem investe desta maneira lucra não apenas com a sorte em ter contemplado a carta no início do plano, mas também com o investimento na construção para venda quando concluída. E isso tudo de maneira automática, sem ter que se envolver diretamente com cuidados com obra ou outras burocracias relativas a este tipo de empreendimento.

E se não tiver sorte e minha carta de consórcio não contemplar tão cedo assim?

Daí, resta voltarmos ao básico: ganhamos sempre, pois as médias matemáticas beneficiam os que entendem o funcionamento deste investimento. Em média, sempre contemplaremos no prazo de lucrar mais do que com investimentos tradicionais como a poupança ou renda fixa. Explico esta matemática no artigo:

Por que o investimento em consórcio é o melhor investimento que existe para formar patrimônio.

Enquanto não contemplamos, as correções anuais dos consórcios corrigem o valor que investimos ao longo do ano que passou. E em média, sempre contemplaremos em um prazo próximo a metade do período do consórcio, ou seja, pelo menos dobrando o que temos para investir.

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